中古住宅の見えないリスク──宅建士が教える“契約前に見るべき場所”5選

「重要事項説明だけでは安心できない」

中古住宅の購入は、人生で数少ない大きな買い物の一つです。購入後に「こんなはずじゃなかった…」と後悔する声の多くは、契約前に”見ていなかった部分”に問題があったというものです。

私が宅建士として立ち会ったある取引では、購入後に天井裏から雨漏り跡が見つかり、数十万円の追加工事が発生しました。
しかし、適切な事前チェックを行っていれば、契約前に発見でき、価格交渉や売主負担での修繕が可能だったケースでもありました。

この記事では、現場目線と宅建士の視点を交えて、事前確認でリスクを減らすためのポイントを、実際の修繕費用データとともに詳しく解説いたします。

中古住宅購入後によくあるトラブル

私が施工管理および宅建士として経験してきた代表的なトラブルを以下にまとめました。

これらのトラブルの多くが入居後数ヶ月から数年以内に発覚しており、修繕には数十万円から数百万円の費用がかかるケースを何度も見てきました。
住宅リフォーム・紛争処理支援センターでも、中古住宅購入後のトラブルに関する相談窓口が設けられています。

見落としがちな5つのチェックポイント

① 屋根裏と床下──見えない場所こそ要注意

屋根裏や床下には、雨漏りの痕跡や断熱材の劣化、シロアリ被害など、契約書では分からない劣化のサインが現れます。
とある中古戸建ての購入検討の際は、インスペクションを行った結果、床下のシロアリ被害を確認。
このままではリフォームして販売ができないと判断し、購入金額を交渉、更地にして建売業者へ土地で販売することになりました。

雨漏りやシロアリ跡って、意外と見逃されがちなんだよね。現場で「見えないけどヤバい」ってパターン、何度も見てきたよ。

② 外壁のクラック──「髪の毛ほど」でも見逃すと大損

外壁にヘアクラック(細いひび割れ)がある場合、将来的に漏水や剥落のリスクにつながることがあります。売主が補修していない場合、それが買主の負担で発生する可能性も。

③ 給排水配管の劣化──表からは見えないライフライン

築20～30年以上の物件では、給水管・排水管の腐食・詰まり・漏水が多く見られます。古い鉄管や鉛管では赤水・水圧低下も起きやすく、全交換が必要になることも。

実際にあった事例として、既存不適格な配管があり、リフォームで配管の位置を変えることができず、水回りの位置が変更できなかったために、お客様の要望に合わせた間取り変更ができなくなってしまったケースもあります。

④ バルコニー防水──「見た目で安心」は危険

バルコニーの床面(FRPやシート防水など)は、表面がきれいでも下地が劣化しているケースがあります。防水層の浮きやひび割れは、漏水による内装損傷やカビの原因になります。

⑤ 境界と越境物──「隣の木」が後の火種に

境界標がない・越境物(塀・樹木・雨樋など)がある物件では、引渡し後に隣地トラブルが発生するリスクがあります。

インスペクション活用と専門家連携

インスペクションの効果的活用法

インスペクション活用の成功事例（私が関わった実例）

これらの事例からわかるように、数万円の調査費用で数十万円〜数百万円のトラブルを回避できる可能性があります。

まとめ：「契約書で安心」ではなく「現場で納得」を

中古住宅の購入では、「見える部分」と「見えない部分」の両方をチェックすることが重要です。”見えない部分”の確認を怠ると、将来の大きな修繕費やトラブルにつながります。

宅建士として書類の整備も重要ですが、現地での確認が何より大事。数万円の調査費用で数百万円のトラブルを回避できるなら、十分にペイする投資といえるでしょう。

最後に、不動産購入は一生に何度もない大きな決断です。焦らず、納得いくまで確認し、専門家の意見も参考にしながら、慎重に判断することをお勧めします。