築20年を超えたら「放置厳禁」な修繕箇所とは？
マイホームを手に入れてから20年──外観がきれいでも、建物の内部では確実に経年劣化が進んでいます。
私は宅建士として契約前の調査にも関わっていますが、「ここを見ておけばよかった」という後悔の声を非常に多く耳にします。
この記事では、築20年以上の住宅で「今すぐ点検すべき5つの修繕ポイント」を紹介します。いずれも放置すると修繕費が跳ね上がるリスクが高い場所です。
1. 外壁 ── ヒビやチョーキングは劣化のサイン
外壁塗装の寿命は約10〜15年。築20年超なら、防水性が低下している可能性は非常に高いです。
特に「白い粉が手につく＝チョーキング現象」は塗膜劣化のサイン。小さなヒビ（クラック）も雨水の浸入口となり、内部腐食や雨漏りに直結します。
プロの視点： 足場代がかかるので、外壁と屋根は同時施工が常識。
2. 屋根 ── 「雨漏りしてから」では遅い
スレート屋根・瓦屋根も20年を過ぎると、防水シートの劣化や釘の緩みが進行します。
屋根は高所で目視確認が難しいため、雨漏りで初めて気づく人も。被害が出る頃には断熱材や構造材まで痛んでおり、修繕費が高額になります。
プロの視点： 屋根点検は「安心の保険」──定期的なチェックを。
3. バルコニー防水 ── 紫外線と雨で確実に劣化
バルコニーは常に風雨と紫外線にさらされるため、トップコートの剥がれや排水溝周りの劣化が目立ちます。
表面の傷みを放置すると、階下への雨漏りに直結。とくにルーフバルコニーでは天井裏に被害が及ぶこともあります。
プロの視点： ウレタン防水なら10年ごとに再施工を。
4. 給排水設備 ── 床下の漏水に注意
築20年を超えると、目に見えない床下・壁内の給排水管で、劣化や詰まりが多発してきます。
漏水に気づく頃には、床材・壁紙などの内装も被害を受けており、数十万円規模の工事になることも。
プロの視点： 水回りのリフォームと一緒に配管チェックをセットで。
5. シーリング ── サイディング住宅の弱点
窓枠やサイディングの継ぎ目に使われる「シーリング材」は、10〜15年で硬化・ひび割れが進みます。
劣化したまま放置すると雨水が浸入し、内部構造の腐食やカビの原因に。
プロの視点： 外壁塗装と一緒に打ち替えを。別施工だと足場代が割高になります。
現場で見た「手遅れ」の実例
築25年の住宅で、外壁のヒビを放置した結果、構造材まで腐食し、通常の2倍以上の修繕費がかかったケースを経験しました。
劣化は見えない場所ほど「まだ大丈夫」と思いがちですが、気づいた時には手遅れということも少なくありません。
まとめ：5つのチェックポイントは今すぐ確認を
- 外壁と屋根の点検は足場を活用して同時施工がおすすめ
- バルコニーは排水・防水層の状態を目視チェック
- 配管はリフォーム時に内部まで点検を
- シーリング材の劣化も放置しない
早めに対処することで、大きな工事を未然に防ぎ、住まいの寿命も延ばせます。
▶ 参考リンク： 国土交通省｜長寿命住宅化リフォーム推進事業
