そもそも大規模修繕工事とは？内容・流れ・必要な理由を現場目線で解説

「大規模修繕工事って、結局なにをやる工事なの？」
マンションに住んでいると、説明会や掲示板でこの言葉を目にする機会は多いものの、内容を正確に理解している方は意外と少ないのが実情です。

私自身、改修工事の施工管理として多数の大規模修繕工事に携わってきましたが、工事説明会の場で「そんな工事をするとは知らなかった」という声を何度か耳にしてきました。

大規模修繕工事の目的は「見た目をきれいにする工事」ではなく、
「建物の寿命を延ばし、将来の大きな出費を防ぐための工事」です。

この記事では、そもそも大規模修繕工事とは何をする工事なのかを、専門用語をできるだけ避けつつ、現場で実際に起きた事例も交えながら解説します。

大規模修繕工事とは何をする工事なのか

大規模修繕工事とは、マンションなどの集合住宅において、外壁・屋上・共用部を中心に、建物全体を計画的に修繕する工事のことです。

一般的には築12〜15年ごとに実施され、「第1回大規模修繕」「第2回大規模修繕」というように回数で呼ばれます。

ここで重要なのが、「壊れてから直す工事」ではないという点です。
大規模修繕工事は、劣化が深刻化する前に手を入れる予防保全が目的となります。

現場でよくあるのが、「まだ雨漏りしていないから大丈夫」という判断です。
しかし、雨漏りが発生した時点で、すでに防水層や下地は限界を超えているケースが多く、結果的に修繕費が跳ね上がります。

大規模修繕工事で主に行う工事内容

外壁工事（補修・塗装）

外壁工事は、大規模修繕工事の中でも中心的な工事です。
外壁は紫外線・雨風・温度変化の影響を直接受けるため、年月とともに確実に劣化します。

• 外壁タイルの浮き・剥離補修
• コンクリートのひび割れ補修
• 外壁塗装の塗り替え

【体験談①：タイル落下寸前の現場】
私が担当した築15年のマンションでは、外観上は問題なさそうに見えましたが、打診調査を行うとタイルの浮きが想定以上に多く見つかりました。
通常、築15年程度であれば、外壁の約0.5〜1割がタイル浮きとして補修することが多いのですが
こちらのマンションでは約3割のタイル浮きが見受けられました。
もし大規模修繕を1〜2年先延ばししていたら、タイル落下事故につながっていた可能性が高い状態。
海が近い、風が強いなどの外的要因が大きく影響していたと想定がされましたが、とはいえあまりに多かったため、新築時の施工不良も疑われ、当時の業者へのヒアリングなどが行われる事態となりました。

タイルの浮きは、居住者の目ではほぼ判断できません。だからこそ、計画的な点検と補修が重要になります。

防水工事（屋上・バルコニー）

屋上やバルコニーの防水層は、建物の中でも特に寿命が短い部分です。
一般的に防水の耐用年数は10〜15年程度とされています。

• 屋上防水のやり替え
• バルコニー床の防水改修
• 共用廊下の防水工事

防水が劣化すると雨水が建物内部に浸入し、鉄筋腐食・コンクリート爆裂といった深刻な劣化を引き起こします。

【体験談②：雨漏り後に発覚した高額修繕】
別の現場では、防水改修を見送った結果、数年後に雨漏りが発生しました。
調査してみると、防水層だけでなく下地コンクリートまで劣化しており、当初予定の約1.5倍の費用がかかる修繕となりました。

「防水は見えないから後回しにしがち」ですが、現場では最優先項目です。

シーリング（コーキング）工事

外壁の目地やサッシ周りに使われているゴム状の材料をシーリング（コーキング）と呼びます。

このシーリングは紫外線に弱く、10〜15年で硬化・ひび割れが発生します。
大規模修繕工事では、「打ち増し」ではなく「打ち替え」が原則です。

「打ち増し」というのは、既存のシーリングの上から新規のシーリングを打設する工事です。
表面的に綺麗に見えることや、既存のシーリングの劣化が多少抑えられること、施工単価が打ち替えの半額程度に抑えられることから、たまに相談がある施工方法ではあります。
とはいえ既存の劣化が解消されるわけでもなく、国土交通省のマンション改修についての仕様には存在する施工方法ではないため、基本的に「打ち増し」の施工は行いません。

鉄部・金物の塗装工事

共用階段や手すり、玄関扉枠などの鉄部も重要な修繕対象です。
一般的な鉄部塗装耐用年数は2〜5年となります。

• ケレン（サビ落とし）
• 防錆塗装
• 仕上げ塗装

【体験談③：見た目だけ直した結果…】
過去に、鉄部の下地処理を簡略化したマンションを見たことがあります。見た目はきれいになりましたが、1年ほどで再びサビが発生し、再修繕が必要になりました。

鉄部は「何を塗るか」よりも「どこまで下地処理をするか」が寿命を左右します。

共用部の改修

エントランスや廊下、階段などの共用部改修は、必須工事ではありませんが、近年は重視される傾向にあります。
防水や塗装など、建物躯体へのダメージもさることながら、美観の劣化によっても建物の価値が下がるため、修繕の必要性があります。

• エントランス床・壁の改修
• 廊下・階段の長尺シート
• 照明のLED化

特にLED化は、工事後すぐに電気代削減という効果が見えるため、管理組合から評価されやすいポイントです。

なぜ大規模修繕工事が必要なのか

「まだ住めている」「見た目はそこまで悪くない」 この判断が、大規模修繕工事を遅らせる最大の原因です。

建物の劣化は、目に見えない部分から静かに進行します。特に防水・シーリング・下地は、外観では判断できません。

大規模修繕工事の一般的な流れ

① 事前調査・診断

外壁打診、防水調査などを行い、劣化状況を数値・写真で把握します。

② 設計・見積

調査結果をもとに、修繕範囲と優先順位を整理し、概算費用を算出します。

③ 施工会社選定

価格だけでなく、施工体制・実績・説明力を含めて判断することが重要です。

④ 工事説明会

工事中の騒音・洗濯制限・安全対策について居住者に説明します。

⑤ 工事着工〜完了

足場設置から始まり、通常3〜6ヶ月程度で工事が完了します。

居住者・管理組合が最低限知っておくべきこと

現場を見ていて強く感じるのは、工事内容を少し理解しているだけで、無用なトラブルが本当に減るということです。

まとめ｜大規模修繕工事は建物の未来を守る工事

大規模修繕工事とは、単なる修理やリフォームではなく、建物を次の10年、20年も安全に使い続けるための投資です。

基本を理解したうえで説明会や総会に参加することで、判断の質は大きく変わります。