築20年を超えたら「放置厳禁」な修繕箇所とは？

私も数年前まではそう思っていました。でも改修工事の施工管理として、これまで20棟以上の築20年超住宅を見てきて、その考えは完全に変わりました。

正直に言うと、もう少し早く気づいてくれていたらなぁと心の中でつぶやくことが本当に多いんです。

見た目はまだキレイでも、建物の内部では確実に劣化のカウントダウンが始まっています。

この記事では、築20年以上の住宅で今すぐチェックすべき5つのポイントを、現場で起きた事例と正直な費用感を交えてお話しします。

どれも「まだ大丈夫そう」に見えて、実は大きなトラブルの予兆になりがちな場所ばかりです。

築20年って、人間で言えば40代くらいのイメージ。まだまだ元気な部分はあるけれど、あちこちに不具合が顔を出し始める頃です。

なぜ築20年が「要注意タイミング」なのか

「20年なんて、まだまだ新しいじゃない」

建築の仕事に関わる前は、私もそんなイメージでした。でも実際は違います。

住宅業界で築20年が節目とされるのは、住宅の主要な部材の多くが15〜25年で大きな劣化を迎える設計になっているからです。

▶ 参考：国土交通省｜住宅リフォーム事業者団体登録制度

私がこれまで手がけたマンションの大規模修繕工事を振り返ると、築20年を境に修繕工事の中身が一気に複雑になります。それまでは塗装の塗り替え程度で済んでいたのが、下地から作り直し、大規模な設備の更新といった話に変わるんです。

とくに気になるのがこの4つです。

• 外壁：チョーキングと呼ばれる白い粉が出始め、防水性能が落ちてくる。ひび割れから壁が剥がれ落ちることもある頃です。
• 屋根：スレートのひび割れ、防水層の寿命が近づいてきます。
• 設備：給排水管の内部劣化が進み、異臭が出ることも。
• シーリング：硬くなってパリパリに。雨水が入り込む原因になります。

私が担当した築19年のマンションでは、「再来年の大規模修繕で間に合う」と踏んでいたところ、冬の大雪で雨漏りが3箇所も発生。急遽工事を1年前倒しにすることになりました。

1. 外壁チェック ── チョーキングしていませんか？

まず手始めに、外壁を手でペタッと触ってみてください。白い粉が付きませんか？

これはチョーキング現象と呼ばれる塗膜劣化のサインです。塗装の防水性能がもう限界に近づいていることを意味しています。色が褪せてきた、という程度の話ではありません。

外壁劣化の進み方

ステップ1：チョーキング現象（築10〜15年頃）

壁を触ると白い粉が手に付きます。紫外線で塗膜が劣化するのが原因で、この段階であれば塗装のやり直しだけで対応できます。

ステップ2：ひび割れの発生（築15〜20年頃）

髪の毛のような細いヒビから始まります。0.3mm以上のヒビは放置すると危険です。シーリング補修か塗装工事が必要になります。

ステップ3：雨水の浸入（築20年〜）

ここまで来ると、内部の構造材まで腐食が始まります。大規模な補修工事が避けられません。

▶ 参考：国土交通省｜建設業の適正な施工確保

私が一番しくじったと思っているのは、築22年の戸建てで「まだ塗装は大丈夫そうですね」と軽く判断してしまったケースです。数ヶ月後に雨漏りが起き、結局塗装だけでなく外壁の下地まで補修することになりました。

部分的な補修で済ませる手もありましたが、上司と相談した結果、管理組合様と再度調整し、広い範囲を調査・補修する方向に切り替えました。

放置した場合の修繕費比較

自分でできる簡単チェック法

• 晴れた日の午前中に外壁を手で触る
• ティッシュで軽く拭き取ってみる
• 写真を撮っておき、3ヶ月後・半年後・9ヶ月後・1年後と見比べる
• 南面と西面を重点的に。直射日光がよく当たる部分が劣化しやすい

2. 屋根の状態 ── 雨漏りしてからでは遅い

屋根は普段見えないので、つい意識の外に置きがちです。でも実は、築20年で一番心配な場所がここだったりします。

私の経験上、雨漏りは「いきなり」起こるように見えて、実は長い時間をかけてじわじわ進行していたケースがほとんどです。気づいた頃には、断熱材はびしょ濡れ、構造材にまで腐食が及んでいることもあります。

屋根材別の劣化パターン

スレート系（コロニアルなど）の場合

築15年頃から塗装の色褪せや苔の発生が目立ち始めます。築20年頃にはスレート材そのもののひび割れが現れ、築25年頃にはルーフィングと呼ばれる防水シートの劣化が進みます。

瓦屋根の場合

築20年頃に漆喰の劣化・剥がれが始まります。漆喰とは瓦を固定するための白い材料で、これが傷むと瓦がずれやすくなります。築25年頃には瓦自体のズレや割れ、築30年頃には下地材の腐食へと進行します。

▶ 参考：国土交通省｜住宅の維持管理・リフォーム

雨漏りが起きるとどこまで広がるか

先月対応した築23年の戸建ての話です。「2階の天井にシミができた」という相談から調査に入ったところ、こんな状態でした。

屋根材のスレートに複数のひび割れ。防水シートは3箇所で破れていて、断熱材は水を吸って性能が大幅に落ちていました。梁の一部にはカビやサビの兆候があり、天井と壁紙も張り替えが必要に。

この築23年の家は修繕費だけで320万円かかりました。お客様からは「もっと早く相談すればよかった」という言葉をいただきましたが、こういう時は施工管理としても本当にやるせない気持ちになります。

屋根の雨漏りは原因特定がものすごく難しい。雨水がどこから入って、どこを通って、どこに出てくるか。まるで迷路です。一発で原因を突き止められるほうが珍しいかもしれません。

3. バルコニー防水 ── 見落としがちな階下漏水リスク

ベランダやバルコニーの床、最近なんとなくザラザラしていませんか？ 新築の頃はツルツルだったはずです。

これは防水層の劣化が始まっているサインかもしれません。バルコニーは雨風と紫外線に365日さらされ続ける過酷な環境にあり、住宅の中でもとくに傷みやすい場所です。

バルコニー防水劣化の3段階

第1段階：表面劣化（築10〜15年）

床面がザラザラしたり、色が褪せたりします。トップコートと呼ばれる表面の保護塗料が傷んでいる状態です。トップコートは防水層を紫外線から守る役割を持っていて、この段階なら部分補修や塗り替えで十分対応できます。

第2段階：防水層劣化（築15〜20年）

細かなひび割れが入り始め、排水の流れも悪くなります。防水層そのものに影響が出始めている状態なので、防水工事の検討が必要です。

第3段階：躯体への影響（築20年〜）

階下や壁面への水漏れが発生します。こうなると建物の構造にまで被害が及んでいるので、大規模修繕が避けられません。

昨年、私が担当した築20年のマンションでの話です。「ベランダの天井から水が垂れてくる」と2階の住人から相談があり、調査したところ3階バルコニーの防水層に亀裂を見つけました。

ただ厄介なのは、水漏れしている場所と防水層の亀裂がある場所が一致しないことです。雨水が防水層の下に回り込んで、まったく別の場所から出てきていました。

▶ 参考：国土交通省｜住宅の防水に関するガイドライン

バルコニー防水修繕の費用目安

バルコニーの防水工事で一番大変なのは、実は工事そのものより生活への影響です。工事中はベランダが使えず、洗濯物も干せません。共働きのご家庭ではかなりの負担になります。

マンションの場合、バルコニーの防水は大規模修繕工事でまとめて補修するケースが多いです。ただし一時的な漏水が起きた時、区分所有者が負担するのか修繕積立金から出すのか、お金の出どころで揉めやすい。複数の住戸で同時に不具合が出ると余計にややこしくなります。管理規約の確認や管理会社への相談、理事会への報告など、早めに動くに越したことはありません。

自分でできるバルコニーチェック

• 素足で床面を歩いてザラザラ感を確認する
• 排水口に水を流して、流れ具合を見る
• 立ち上がり部分のシーリングや塗装を目視で確認する
• 雨上がりに水たまりができる場所を覚えておく

4. 給排水設備 ── 目に見えない場所の時限爆弾

最近、こんな症状はないでしょうか。

• シャワーの水圧が弱くなった
• お風呂のお湯が赤っぽい
• 洗面所から変な臭いがする
• なぜか水道代が上がっている

これらはすべて、床下や壁の中を通る給排水管の劣化サインです。見えない場所だからこそ、症状が表面に出てきた時にはかなり進行していることが多い。

給排水管の劣化パターン

給水管（水道管）の場合

塩ビ管は接続部分のゴムパッキンが劣化します。鋼管は内部に錆がたまって管が細くなり、蛇口から赤い水が出ることも。架橋ポリエチレン管は紫外線で硬くなり、ひび割れが起きます。

排水管の場合

塩ビ管は継手部分が緩んで悪臭の原因になります。鋳鉄管は錆で穴があき、床下への漏水につながることも。排水トラップの封水が切れると、下水の臭いがそのまま上がってきます。排水トラップとは、排水管の途中に水をためて臭いや害虫の侵入を防ぐ仕組みのことです。

▶ 参考：厚生労働省｜水道行政

配管トラブル別の緊急度と対処法

つい先月もこんな現場がありました。「なんとなく床がフワフワする」という相談で床下を覗いたところ、給水管から少しずつ水が漏れて、床材を支える根太（ねだ）という木材が腐食していました。

お客様は「水道代がちょっと高いなー」程度にしか感じていなかったそうですが、調べてみると半年以上前から漏水していた形跡がありました。

配管の漏水調査って、本当に手ごわいんです。屋根から漏れているのか、外壁からなのか、配管からなのか。原因特定だけで1ヶ月かかることもある。改修工事と設備は細かく言えばジャンルが違うので、調査のために複数の業者を別々に呼ぶことにもなりがちで、どうしても時間がかかります。最近は配管に色水を流したりカメラを通したりする調査方法が充実してきていて、原因の特定はだいぶスムーズになってきました。

5. シーリング材 ── サイディング住宅のアキレス腱

窓の周りやサイディングの継ぎ目にある、ゴムのような材料。これがシーリング材です。サイディングとは外壁に使われる板状の材料のことで、その板と板の継ぎ目をシーリング材で埋めることで雨水の浸入を防いでいます。

築20年も経つとこのシーリング材がカチカチに硬くなって、ひび割れたり剥がれたりしてきます。たかがゴム、と思うかもしれませんが、ここから雨水が入り込むと厄介なことになります。

シーリング材劣化の進行段階

初期劣化（築10〜12年）

表面に細かなひび割れが出てきます。この段階ならコーキング材の上塗りなど部分的な補修で対応でき、費用も数万円程度で収まります。

中期劣化（築12〜18年）

硬化が進んでシーリング材が縮み、隙間が広がってきます。古いシーリングを撤去して打ち替える必要があり、費用は15〜30万円程度です。

末期劣化（築18年〜）

シーリング材が完全に剥がれ、周囲の躯体にも欠損が出ます。緊急の打ち替えに加えて下地補修も必要となり、費用は30万円以上です。

シーリング工事で気をつけたいのが、「上から重ねるだけ」の補修と「古いものを全部取って打ち替える」工事とでは、持ちがまるで違うということ。

本来、シーリング補修は打ち替えが基本です。ただ、安い業者だと上から塗っただけ（増し打ち）で終わりにすることがあります。見た目ではわかりませんが、これだと2〜3年でまた同じトラブルが起きやすい。

▶ 参考：日本シーリング材工業会

シーリング工事の費用比較

シーリング工事は外壁塗装と同時にやることを強くお勧めします。足場代（20〜35万円）を共有できるので、トータルの費用がかなり下がります。外壁塗装の計画に合わせて、増し打ちで延命するか、塗装の計画を前倒しにするかを検討しましょう。

限られた予算で修繕の優先順位をどう決めるか

見積もりと予算を見比べて「全部一気に直すのは無理。どこから手をつければいいの？」と聞かれることがよくあります。

築20年で何もメンテナンスしていない場合、必要な修繕費用は300〜500万円にのぼることも珍しくありません。いきなり全部は現実的ではないので、優先順位を決めて段階的に進めるしかありません。

▶ 参考：国土交通省｜長寿命住宅化リフォーム推進事業

私が現場でお勧めしている優先順位

年次計画の立て方

実際にお客様にお勧めしている計画例を紹介します。

1年目：緊急対応と全体の把握（予算10〜80万円）

まず専門業者に建物全体の劣化診断を依頼します。緊急性の高い箇所に応急処置を施し、今後の修繕計画を立てます。

2〜3年目：屋根・外壁の本格修繕（予算200〜350万円）

外壁塗装、屋根の葺き替えまたは重ね葺き、シーリング材の打ち替えをまとめて実施します。足場を共有できるのでこのタイミングで一気にやるのが効率的です。

4〜5年目：設備関連の更新（予算100〜250万円）

給排水管の点検・更新を行います。必要に応じて内装のリフォームも同時に進めます。

▶ 参考：住宅リフォーム・紛争処理支援センター

「安い業者」と「腕のいい業者」の見分け方は難しいけれど、予算に合わせて「最低限ここだけは」を明確に提案してくれる業者は信頼できることが多いですね。逆に「全部一気にやりましょう」しか言わない業者はちょっと注意です。

まとめ：早期発見が家計と住まいを守る

築20年超の住宅で今すぐチェックすべき5つのポイントをお伝えしました。

完璧を求めすぎないことも大切です。限られた予算の中で、家族の安全と建物の寿命延長につながるメンテナンスを、できる範囲で進めていきましょう。

何より、気づいた時に動くこと。「まだ大丈夫そう」という判断が後になって大きな後悔を生むケースを、私はこれまで何度も見てきました。

あなたの住まいと家族を守るために、まずは今日からセルフチェックを始めてみてください。信頼できる業者と関係を築き、計画的にメンテナンスを続ければ、長く安心して住み続けられる家を維持できます。

▶ 参考：国民生活センター｜住宅リフォーム相談の現状