そもそも大規模修繕工事とは？内容・流れ・必要な理由を現場目線で解説

マンションに住んでいると、説明会や掲示板で大規模修繕工事という言葉を目にする。けれど、内容を正確に理解している人は意外と少ない。

私は改修工事の施工管理として多数の大規模修繕工事に携わってきたが、工事説明会の場で「そんな工事をするとは知らなかった」という声を何度も耳にした。

大規模修繕工事の目的は見た目をきれいにすることではない。建物の寿命を延ばし、将来の大きな出費を防ぐための工事だ。

ここでは、そもそも大規模修繕工事とは何をする工事なのかを、専門用語を避けて、現場で実際に起きた事例も交えながら解説する。

大規模修繕工事とは何をする工事なのか

大規模修繕工事とは、マンションなどの集合住宅において、外壁・屋上・共用部を中心に建物全体を計画的に修繕する工事のこと。築12〜15年ごとに実施され、第1回大規模修繕、第2回大規模修繕というように回数で呼ばれる。

ここで重要なのが、壊れてから直す工事ではないという点だ。大規模修繕工事は劣化が深刻化する前に手を入れる予防保全が目的となる。

現場でよくあるのが、まだ雨漏りしていないから大丈夫という判断。しかし雨漏りが発生した時点で、すでに防水層や下地は限界を超えているケースが多く、結果的に修繕費が跳ね上がる。

大規模修繕工事で主に行う工事内容

外壁工事(補修・塗装)

外壁工事は大規模修繕工事の中でも中心的な工事だ。外壁は紫外線・雨風・温度変化の影響を直接受けるため、年月とともに確実に劣化する。

• 外壁タイルの浮き・剥離補修
• コンクリートのひび割れ補修
• 外壁塗装の塗り替え

私が担当した築15年のマンションでは、外観上は問題なさそうに見えたが、打診調査を行うとタイルの浮きが想定以上に多く見つかった。通常、築15年程度であれば外壁の約0.5〜1割がタイル浮きとして補修することが多いのだが、こちらのマンションでは約3割のタイル浮きが見受けられた。

もし大規模修繕を1〜2年先延ばししていたら、タイル落下事故につながっていた可能性が高い状態だった。海が近い、風が強いなどの外的要因が大きく影響していたと想定されたが、あまりに多かったため、新築時の施工不良も疑われ、当時の業者へのヒアリングなどが行われる事態となった。

タイルの浮きは居住者の目ではほぼ判断できない。だからこそ計画的な点検と補修が必要になる。

防水工事(屋上・バルコニー)

屋上やバルコニーの防水層は、建物の中でも特に寿命が短い部分だ。防水の耐用年数は10〜15年程度とされている。

• 屋上防水のやり替え
• バルコニー床の防水改修
• 共用廊下の防水工事

防水が劣化すると雨水が建物内部に浸入し、鉄筋腐食・コンクリート爆裂といった深刻な劣化を引き起こす。

別の現場では、防水改修を見送った結果、数年後に雨漏りが発生した。調査してみると防水層だけでなく下地コンクリートまで劣化しており、当初予定の約1.5倍の費用がかかる修繕となった。

防水は見えないから後回しにしがちだが、現場では最優先項目だ。

シーリング(コーキング)工事

外壁の目地やサッシ周りに使われているゴム状の材料をシーリング(コーキング)と呼ぶ。このシーリングは紫外線に弱く、10〜15年で硬化・ひび割れが発生する。大規模修繕工事では打ち増しではなく打ち替えが原則だ。

打ち増しというのは、既存のシーリングの上から新規のシーリングを打設する工事。表面的に綺麗に見えることや、既存のシーリングの劣化が多少抑えられること、施工単価が打ち替えの半額程度に抑えられることから、たまに相談がある施工方法ではある。

とはいえ既存の劣化が解消されるわけでもなく、国土交通省のマンション改修についての仕様には存在する施工方法ではないため、基本的に打ち増しの施工は行わない。

鉄部・金物の塗装工事

共用階段や手すり、玄関扉枠などの鉄部も修繕対象となる。鉄部塗装の耐用年数は2〜5年だ。

• ケレン(サビ落とし)
• 防錆塗装
• 仕上げ塗装

過去に、鉄部の下地処理を簡略化したマンションを見たことがある。見た目はきれいになったが、1年ほどで再びサビが発生し、再修繕が必要になった。

鉄部は何を塗るかよりもどこまで下地処理をするかが寿命を左右する。

共用部の改修

エントランスや廊下、階段などの共用部改修は必須工事ではないが、近年は重視される傾向にある。防水や塗装など建物躯体へのダメージもさることながら、美観の劣化によっても建物の価値が下がるため、修繕の必要性がある。

• エントランス床・壁の改修
• 廊下・階段の長尺シート
• 照明のLED化

特にLED化は、工事後すぐに電気代削減という効果が見えるため、管理組合から評価されやすい。

なぜ大規模修繕工事が必要なのか

まだ住めている、見た目はそこまで悪くない。この判断が大規模修繕工事を遅らせる最大の原因だ。

建物の劣化は目に見えない部分から静かに進行する。特に防水・シーリング・下地は外観では判断できない。

大規模修繕工事の一般的な流れ

① 事前調査・診断

外壁打診、防水調査などを行い、劣化状況を数値・写真で把握する。

② 設計・見積

調査結果をもとに、修繕範囲と優先順位を整理し、概算費用を算出する。

③ 施工会社選定

価格だけでなく、施工体制・実績・説明力を含めて判断する。

④ 工事説明会

工事中の騒音・洗濯制限・安全対策について居住者に説明する。

⑤ 工事着工〜完了

足場設置から始まり、通常3〜6ヶ月程度で工事が完了する。

居住者・管理組合が最低限知っておくべきこと

現場を見ていて強く感じるのは、工事内容を少し理解しているだけで無用なトラブルが本当に減るということだ。

大規模修繕工事は建物の未来を守る工事

大規模修繕工事は単なる修理やリフォームではない。建物を次の10年、20年も安全に使い続けるための投資だ。基本を理解したうえで説明会や総会に参加することで、判断の質は大きく変わる。