2026年不動産は調整局面へ?宅建士が市場動向と建物劣化から見た買い時

2026年、住宅ローン減税は延長される方向で動いています。ただ、社会保険料が引き上げられるため、手取りは実質的に減ります。
外国人の購入規制もいまだ実施されておらず、都心の価格が落ちる気配はありません。

宅建士として買取再販や仲介の取引を何件か経験してきましたが、つくづく思うのは、暴落を待つよりも怖いのは「買ってはいけない物件を高値でつかむこと」だということです。

2026年の不動産市場がどう動きそうなのか。宅建士と施工管理者、両方の目線から買い時・売り時の判断材料を整理していきます。

2026年の不動産市場で起きる4つの変化

2025年末に発表される令和8年度税制改正大綱で正式に決まる話ではありますが、国土交通省はすでに住宅ローン減税の3年延長を税制改正要望に盛り込んでいます。
業界紙では5年延長という報道も出ており、2025年末で制度が打ち切られる可能性はかなり低いと見ています。

住宅ローン減税は延長される見込み

現行制度では、子育て世帯や若い夫婦に対して借入限度額が500万円から1,000万円上乗せされます。この措置も継続の方向です。
住宅価格が上がり続けている中で、税制面で購入を後押しする姿勢を政府は崩していません。

自分が担当してきた取引を振り返ると、ローン減税があるかないかで購入の決断が変わるケースは少なくありませんでした。
延長が決まれば、2026年も一定の購入需要は続くでしょう。

社会保険料が月500円増、実質の手取りは減る

一方で見落としがちなのが、2026年からスタートする子ども・子育て支援金制度にともなう社会保険料の引き上げです。
月額で約500円、年間にすると6,000円の負担増になります。

年収400万円の会社員なら、社会保険料はすでに年間約60万円。そこにさらに6,000円が乗ってきます。
加えて、金融機関の担当者から聞いた話では、変動金利も今後は段階的に上がっていく見通しとのこと。

試しに計算してみると、3,000万円のローンで金利が0.5%から1.0%に上がると、月々の返済額は約8,000円増えます。
社会保険料の負担増と合わせれば、住宅にかけられるお金はじわじわ減っていく計算です。

手取りが減るのに住宅価格は高止まり…家計へのダブルパンチですね。

外国人の購入規制はまだ実施されていない

外国人による不動産購入を規制すべきだという声は前々からありますが、2025年時点で実質的な規制は動いていません。
安全保障の観点から重要土地等調査法が話題に上ることはあるものの、購入そのものを止める内容ではないのが実情です。

自分が携わった取引でも、都心マンションに対する外国人投資家の動きは依然としてあります。
規制強化の議論は続いていますが、法律として形になるまでにはまだ時間がかかりそうです。

二極化、三極化がさらに進む

これらの要因を合わせて考えると、2026年の不動産市場は二極化、三極化が一段と進むと見ています。

この傾向はもう何年も前から始まっています。
自分が仲介した23区内の駅近物件は即日申し込みが入り、値引き交渉の余地すらありませんでした。
反対に、郊外で駅から遠い物件は3ヶ月以上動かないケースが目に見えて増えています。

建物の劣化から見た「買っていい物件」と「やめたほうがいい物件」

ここからは施工管理者としての話です。価格が適正に見えても建物がボロボロなら意味がありません。正直なところ、ここが一番見てほしいポイントです。

避けるべき物件に共通する5つの特徴

マンション大規模修繕を何棟も担当してきた経験上、手を出してはいけない物件にはパターンがあります。

買っても安心できる物件の5つの特徴

逆に、買って後悔しにくい物件にも共通点があります。

実例　築25年マンションが1,000万円下がった話

昨年、神奈川県某市にある駅徒歩12分のマンションでこんなことがありました。

2024年の春、売主は8,000万円で売りに出しました。周辺相場から見ればおかしくない価格です。
ところが、3ヶ月経っても買い手がつきません。
宅建士として仲介に入る中で、内覧に来た買主候補は何人もいましたが、全員が購入を見送りました。
理由を聞くと、建物の状態への不安と、今後の修繕費用が読めないという声がほとんどでした。

そこで施工管理者の目で建物を見てみると、いくつか問題が見えてきました。

まず、築25年で大規模修繕が一度も行われていません。
外壁には幅3ミリを超えるひび割れが複数あり、バルコニーの防水層も傷んでいました。

修繕積立金は月額8,000円。国土交通省の目安ではこの規模なら月額2万円程度は必要で、明らかに足りていません。
さらに配管は鉄管のまま。築25年ならすでに腐食が始まっていてもおかしくなく、5年以内には全面交換が避けられない状態でした。

この状況を買主候補に伝えると、修繕費用を差し引いた適正価格は6,500万円くらいではないかという反応が返ってきました。
結局、売主は2025年に入って7,000万円まで下げ、ようやく成約。当初の希望額から1,000万円のダウンです。

価格の数字だけ見て飛びつくと、こういうことが起きるんですね。建物の中身を確かめるのは本当に大事です。

2026年は買い時か、売り時か　宅建士の判断基準

では2026年、買うべきか売るべきか。宅建士としての実務経験をもとに判断の目安を整理します。

買うべき人と、もう少し待ったほうがいい人

売るべき人と、まだ持っていていい人

まとめ

2026年の不動産市場は、都心が高止まり、地方は二極化が一段と進むという流れになりそうです。
住宅ローン減税の延長は追い風ですが、社会保険料の増額で家計の余力は確実に削られます。

宅建士として繰り返しお伝えしたいのは、暴落を待ち続けるよりも、適正な価格で状態のいい物件を見つけることに力を注いでほしいということです。
そして施工管理者として言えるのは、価格の数字だけでなく建物そのものの状態を見てほしいということ。

修繕履歴、積立金の残高、配管の種類と交換時期。この3つだけでも確認しておけば、大きなハズレを引くリスクはぐっと下がります。
2026年は、動き方次第で良い物件を手に入れられるチャンスのある年です。